商品房交易合同登記備案能否具有預(yù)告登記的法律效力

　　【案例】

　　2008年11月，甲和乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“乙公司”）簽訂了商品房預(yù)售合同，并到縣房產(chǎn)管理局辦理了預(yù)售合同登記備案手續(xù)。2009年10月，乙公司又將同一套商品房出售給丙，雙方簽訂了商品房買賣合同，該合同也在縣房產(chǎn)管理局辦理了交易合同登記備案，加蓋了縣房產(chǎn)管理局商品房買賣合同登記備案專用章。丙在簽訂合同后依約交付了首付款，乙公司與縣房產(chǎn)管理局共同協(xié)助丙辦理了按揭貸款。2011年，乙公司向丙交付房屋，丙隨即裝修后入住。但甲、丙均未辦理案涉房屋的預(yù)告登記和轉(zhuǎn)移登記。2015年，甲以其簽訂商品房買賣合同后即進(jìn)行了登記備案，等同于預(yù)告登記行為；乙公司與丙簽訂合同時(shí)間、合同登記備案時(shí)間均在其后，且乙公司再次處分房屋的行為未經(jīng)其同意應(yīng)屬無(wú)效為由，向人民法院提起民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)丙與乙公

　　司簽訂的合同無(wú)效，并對(duì)其物權(quán)權(quán)益優(yōu)先保護(hù)。一審、二審人民法院均認(rèn)為，丙與乙房產(chǎn)公司的購(gòu)房合同有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行，房管局對(duì)商品房買賣合同的登記備案行為對(duì)物權(quán)不發(fā)生效力，據(jù)此駁回了甲的訴訟請(qǐng)求，甲不服向省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

　　【疑惑】

　　1.商品房預(yù)售合同登記備案的法律效力能否等同于預(yù)告登記？

　　2.商品房預(yù)售合同登記備案后能否產(chǎn)生權(quán)利保護(hù)優(yōu)先效力？

　　【解析】

　　關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案和預(yù)告登記的關(guān)系問(wèn)題。在我國(guó)法律中，商品房預(yù)售合同登記備案和預(yù)告登記是兩項(xiàng)不同的制度，二者之間有著根本的差別。預(yù)告登記是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）明確的一種物權(quán)登記制度，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)此作了進(jìn)一步明確。這項(xiàng)以保障將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)為目的的登記制度，是為保障預(yù)告登記權(quán)利人將來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一種特殊的公示方法。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)買受人可以享有產(chǎn)權(quán)人的部分權(quán)利。司法實(shí)踐中，已預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)一般不能作為出賣方財(cái)產(chǎn)施以強(qiáng)制執(zhí)行。而商品房預(yù)售合同登記備案是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的一項(xiàng)房地產(chǎn)交易管理制度，是房產(chǎn)管理部門規(guī)范商品房預(yù)售活動(dòng)的一項(xiàng)行政手段，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行的一項(xiàng)法定義務(wù)。其功能是服務(wù)于管理部門了解商品房銷售狀況、督促開(kāi)發(fā)企業(yè)合規(guī)使用預(yù)售款、杜絕“一房多賣”“重復(fù)抵押”等現(xiàn)象的行政管理活動(dòng)。目前，這一制度已由預(yù)售商品房合同備案，擴(kuò)大至現(xiàn)房銷售合同備案、租賃合同備案、抵押合同備案等。但是，在現(xiàn)行法律法規(guī)中，僅有預(yù)售商品房合同備案有明確的法律依據(jù)。而其他的備案工作依據(jù)仍是規(guī)范性文件，比如：2018年12月26日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建房［2018]128號(hào)）、2010年國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)［2010]4號(hào)）、住建部等七部委印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（建房［2016]168號(hào)）、住建部印發(fā)的《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》（建辦房［2015]45號(hào)）等文件。由于該制度的強(qiáng)制性、

　　與后續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)登記直接關(guān)聯(lián)（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十八條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)買賣合同依法應(yīng)當(dāng)備案的，申請(qǐng)人申請(qǐng)登記時(shí)須提交經(jīng)備案的買賣合同），且具有一定的公示性。因此，在保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益方面具有一定優(yōu)勢(shì)。但是，在產(chǎn)權(quán)保護(hù)的法律效力方面，卻存在先天不足，法律上并未規(guī)定登記備案的商品房買賣合同具有優(yōu)先于其他商品房買賣合同的效力，也未明確未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同是無(wú)效還是不能對(duì)抗第三人、是否可以對(duì)抗隨后成立的物權(quán)變動(dòng)等內(nèi)容。商品房交易合同登記備案制度僅是對(duì)合同雙方形成一種行政管理上的義務(wù)，而非不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的影響；經(jīng)過(guò)登記備案的商品房預(yù)售合同僅表明該買賣行為已納人行政監(jiān)管，在購(gòu)房人辦理轉(zhuǎn)移登記前出賣人仍然是法律意義上的產(chǎn)權(quán)主體，享有完整的處分權(quán)。因此，辦理了商品房預(yù)售合同登記備案并不當(dāng)然產(chǎn)生預(yù)告登記的法律效力，預(yù)售合同登記備案不具有預(yù)告登記的功能。本案中，甲認(rèn)為已辦理合同登記備案便等同于預(yù)告登記的觀點(diǎn)顯然沒(méi)有法律依據(jù)。

　　關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案后能否產(chǎn)生權(quán)利保護(hù)優(yōu)先效力的問(wèn)題。《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋［2010]15號(hào)）第六條規(guī)定，當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。另外，《中華人民共和國(guó)合同法》、最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋》《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》（2016年最高人民法院發(fā)布）等也明確規(guī)定，商品房預(yù)售合同登記備案與否，與預(yù)售合同效力無(wú)關(guān)，登記備案并不是合同成立及生效的要件，也不具備對(duì)抗其他合同形式的效力。

　　司法實(shí)踐中，人民法院對(duì)于當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，除當(dāng)事人明確約定登記備案作為合同生效條件的外，不予支持。對(duì)于“一房多賣”情形下，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，原則上應(yīng)按照如下順序確定權(quán)利保護(hù)順位，明確履行合同的買受人：①已經(jīng)辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記；②合法占有房屋；③合同履行情況、買賣合同成立先后等。對(duì)于合同履行情況，應(yīng)綜合各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了登記備案（網(wǎng)簽）等因素公平合理確定；對(duì)買賣合同成立的先后，應(yīng)綜合主管機(jī)關(guān)備案時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)確定。在現(xiàn)行法律法規(guī)及司法解釋中，并未明確優(yōu)先保護(hù)登記備案的合同，以及登記備案在先的合同。由此可見(jiàn)，商品房交易登記備案與否，只是在當(dāng)事人均未辦理預(yù)告登記、轉(zhuǎn)移登記和合法占有的情況下，作為判斷買賣合同的履行情況、成立先后順序的因素之一。對(duì)于“一房多賣”中數(shù)份合同均有效且均辦理了登記備案的情形下，人民法院將在審查合同的履行情況、成立先后等基礎(chǔ)上，確定保護(hù)順位和應(yīng)繼續(xù)履行的合同，而不是直接認(rèn)定登記備案在先的優(yōu)先保護(hù)。部分地方的高級(jí)人民法院也對(duì)此作出了明確規(guī)定，如《浙江省高級(jí)人民法院關(guān)于審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》規(guī)定，商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)就同一商品房訂立數(shù)個(gè)預(yù)售合同，均已辦理商品房預(yù)售合同登記備案的，已先行合法占有房屋的買受人，請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持；均未合法占有房屋，先行支付購(gòu)房款的買受人，請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持等。

　　本案中，再審法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然甲、丙與乙公司簽訂的兩份合同均辦理了登記備案，但商品房預(yù)售合同登記備案不同于商品房買賣的預(yù)告登記。甲提出的關(guān)于其簽訂商品房買賣合同后登記備案行為等同于預(yù)告登記的主張，沒(méi)有法律依據(jù)。由于甲和丙在辦理商品房買賣合同登記備案后，均未申請(qǐng)預(yù)告登記和轉(zhuǎn)移登記，故兩人登記備案的商品房買賣合同均不發(fā)生物權(quán)效力。但是，丙裝修入住的事實(shí)符合合法占有情形，甲簽訂商品房買賣合同并交納購(gòu)房款后，在房屋具備交付條件的情況下，其既未向乙公司主張交付房屋，亦未對(duì)乙公司向丙交付房屋提出異議，明顯與常理不符。原審法院認(rèn)定丙與乙公司簽訂的商品房買賣合同合法有效、雙方應(yīng)繼續(xù)履行并無(wú)不當(dāng)，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。據(jù)此，省高級(jí)人民法院裁定駁回甲的再審申請(qǐng)。

　　本案啟示商品房預(yù)售合同登記備案制度雖然在一定程度上起著預(yù)防“一房多賣”作用，但是在數(shù)份合同均有效的情況下，合同登記備案并不能產(chǎn)生優(yōu)先保護(hù)的法律效力，其制度缺陷顯而易見(jiàn)。從依法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益和降低交易風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記仍是必要的。甲的訴訟請(qǐng)求雖然在本案訴訟中未得到支持，但是其因開(kāi)發(fā)商“一房二賣”造成的損失，可根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的解釋》等規(guī)定，請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

　　參考案例山東省高級(jí)人民法院民事裁定書（2017)魯民申1085號(hào)