《陸豐市農村宅基地和農村村民住房建設審批管理實施細則》政策解讀

　　一、制定背景

　　為了規(guī)范我市農村宅基地和農村村民住房建設管理工作，保障農村村民合法居住權益，促進節(jié)約集約用地，促進鄉(xiāng)村振興。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《廣東省農業(yè)農村廳廣東省自然資源廳關于規(guī)范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規(guī)〔2020〕3號）及《汕尾市農村建房條例》《汕尾市農村宅基地和農村村民住宅建設管理實施細則》（汕農農〔2023〕88號）等法律法規(guī)和政策規(guī)定，結合本市實際制定《陸豐市農村宅基地和農村村民住房建設審批管理實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。

　　二、制定依據(jù)

　　1、《中華人民共和國土地管理法》

　　2、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

　　3、《廣東省農業(yè)農村廳 廣東省自然資源廳關于規(guī)范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規(guī)〔2020〕3號）

　　4、《汕尾農村建房條例》

　　5、《汕尾市農村宅基地和農村村民住宅建設管理實施細則》（汕農農〔2023〕88號）

　　三、主要內容

　　1、《實施細則》明確了適用范圍。

　　細則適用于本市行政區(qū)域內城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外農村宅基地的申請審批和農村住宅的新建、改建、擴建、重建等活動。農村宅基地，是指農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。農村村民，是指具有本農村集體經濟組織成員資格的人員。農村建房，是指農村住宅新建、改建、擴建、重建等活動，含村民建房和集體建房等形式。村民建房，是指由村民以戶為單位,自行申請宅基地建造住宅的活動。集體建房，指農村集體經濟組織受村民委托，在村域或者鎮(zhèn)域范圍內，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、集中建造住房的活動。

　　2、《實施細則》明確了建房原則。

　　農村宅基地和住宅建設管理堅持規(guī)劃先行、一戶一宅、先批后建、節(jié)約集約、保障安全、生態(tài)宜居等原則，尊重農村公序良俗。農村住宅應當符合安全環(huán)保、適用美觀的要求，體現(xiàn)當?shù)貧v史文化、地域特色和鄉(xiāng)村風貌。

　　3、《實施細則》明確了各級主管部門管理職責。

　　宅基地和農村村民住房建設管理工作的重心在基層，按照縣級主導、鎮(zhèn)級主責、村級主體的管理機制分級落實。

　　4、《實施細則》明確了宅基地規(guī)劃和用地要求。

　　經批準的村莊規(guī)劃是核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可、進行農村建房的法定依據(jù)，應當向社會公布。未經原批準機關審批不得修改。農村住宅建設應當盡量使用農村原有宅基地和村內空閑地，荒山、荒坡等未利用地，盡量不占或少占耕地。涉及新增建設用地的，應當取得土地利用計劃指標，依法辦理農用地轉用或未利用地轉用審批手續(xù)。 

　　5、《實施細則》明確了戶的概念。

　　農村村民可以戶為單位向所在地農村集體經濟組織申請宅基地，戶的認定不以公安分戶作為分戶前置條件，具體標準如下：（一）夫妻與未達到法定婚齡的子女同住的僅認定為一戶；（二）父母原則上與一子合并一戶，確需分戶的，必須經成員（代表）會議討論通過。（三）家庭中女性成員已結婚，且配偶將戶籍遷移至已婚女性所在地的可立為一戶；（四）本集體經濟組織男性成員達到法定結婚年齡且滿足本條第二款的前提下可立為一戶；（五）離異后無房一方再婚且配偶無房的可認定為單獨的一戶；（六）若夫妻雙方各屬不同集體經濟組織，結婚后只能選擇一方集體經濟組織認定為一戶。

　　6、《實施細則》明確了建房標準。

　　村民一戶只能擁有一處宅基地。宅基地面積和住房建設標準按照以下標準執(zhí)行：每處宅基地面積建設標準為每戶120平方米以下；宅基地每戶建筑面積為480平方米以下；建筑層數(shù)為4層以下；建筑高度為14米以下。允許農戶在保留層數(shù)和高度建設標準不變的情況下，通過兩戶聯(lián)建的方式將宅基地面積標準放寬到150平方米以下。超過三戶（含三戶）聯(lián)建按照集體建房相關要求執(zhí)行。

　　7、《實施細則》明確了宅基地申請條件和不予批準的情況。

　　農村村民符合下列情形之一的，可以以戶為單位申請使用宅基地：（一）原址重建或改建擴建住宅的；（二）因發(fā)生或者防御自然災害、建設鎮(zhèn)村公共設施、實施國土空間規(guī)劃或者調整村莊布局等，需要異址新建的；（三）退回原有宅基地，需要易地建房的；（四）具備分戶條件，確需另立戶建房的；（五）在本集體經濟組織未取得宅基地或者現(xiàn)有宅基地面積明顯低于規(guī)定標準的；（六）外來人口落戶成為本集體經濟組織成員，在本集體內沒有宅基地，經村集體經濟組織民主程序研究同意給予安排的；（七）法律法規(guī)規(guī)定以及經縣級以上人民政府認定的其他情形。

　　有下列情形之一的，宅基地申請不予批準：（一）不是本集體經濟組織成員；（二）不符合一戶一宅的；（三）不符合國土空間規(guī)劃的；（四）將原有住宅出賣、出租、贈與他人或者改作生產經營用途的；（五）原有住宅和宅基地被征收已依法安置的；（六）已有宅基地上存在違法用地、違法建筑等情況，未按照相關規(guī)定完成整改的；（七）所申請的宅基地存在權屬爭議的；（八）已參加集體建房再申請個人建房的；（九）法律法規(guī)規(guī)定以及經縣級以上人民政府認定的其他情形。

　　8、《實施細則》明確了宅基地申請審批程序。

　　村民申請：符合宅基地申請條件的村民，以戶為單位向具有宅基地所有權的農村集體經濟組織提出宅基地和建房（規(guī)劃許可）書面申請。小組核查：所在農村集體經濟組織收到申請后，應當在10個工作日內對申請材料進行核查，出具書面核查意見。村（社區(qū)）核查：村民委員會應當在5個工作日內對農村集體經濟組織的核查情況和公示情況進行核實。鎮(zhèn)（街、場、辦）政府受理：各鎮(zhèn)（街、場、辦）人民政府行政服務中心設立辦事窗口或指定機構受理村級組織報送的申請材料，由鎮(zhèn)聯(lián)審小組審核。聯(lián)合審查：鎮(zhèn)（街、場、辦）人民政府受理申請材料后，組織鎮(zhèn)人員到現(xiàn)場勘查。鎮(zhèn)（街、場、辦）審批：經審查符合條件的，鎮(zhèn)（街、場、辦）人民政府簽署審批意見。丈量批放：經批準用地建房的村民，在開工前依法申請辦理施工許可證或者向鎮(zhèn)（街、場、辦）人民政府辦理施工備案手續(xù)。監(jiān)督巡查：各鎮(zhèn)（街、場、辦）人民政府綜合執(zhí)法隊應對房屋施工是否符合安全操作規(guī)范、建設面積是否超出原批準范圍、是否存在安全隱患等方面進行監(jiān)督巡查。規(guī)劃核實：住宅建設竣工后由鎮(zhèn)（街、場、辦）人民政府依法核實。竣工驗收：規(guī)劃核實合格后，申請人應當及時組織竣工驗收。確權登記：住宅竣工驗收合格后，在地不動產權登記部門申請辦理不動產登記。

　　9、《實施細則》明確了多戶聯(lián)建和集體建房的內容。

　　人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的村莊，在充分尊重村民意愿的基礎上，可以采取集體建房和多戶聯(lián)合建房的措施，保障村民實現(xiàn)戶有所居。

　　10、《實施細則》明確了宅基地的退出和流轉的內容。

　　村民依法取得的農村宅基地使用權和農村住宅所有權，可通過轉讓、贈與、互換等方式在同一農村集體經濟組織內部流轉。

　　11、《實施細則》明確了監(jiān)督執(zhí)法的內容。

　　市人民政府加強對本行政區(qū)域內農村宅基地審批管理工作的組織領導，統(tǒng)籌組織協(xié)調相關部門，指導督查鎮(zhèn)（街、場、辦）人民政府、村（社區(qū)）依法履行職責。市人民政府及其農業(yè)農村、自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設、交通運輸?shù)炔块T依據(jù)法定職責加強指導和監(jiān)督檢查。

　　四、實施時間

　　《實施細則》自印發(fā)之日起后施行，有效期5年?！蛾懾S市人民政府關于印發(fā)陸豐市農村宅基地和農村村民住房建設審批管理實施細則（施行）的通知》（陸府辦〔2021〕46號）同時廢止。